Недвижимость
Узнать ответ
Кто должен платить налог на строительство (PBG/IMB) — арендатор земли или владелец в Индонезии?
Ответ эксперта
Кто платит налог на строительство (PBG) в Индонезии: Арендатор или Владелец?
Добрый день, уважаемые читатели нашего портала! Как ведущий редактор, я часто сталкиваюсь с вопросами от инвесторов и экспатов, планирующих вести бизнес или строить жилье в Индонезии. Один из самых частых и важных вопросов: кто несет ответственность за получение и оплату разрешения на строительство — арендатор земли или ее владелец? Давайте разберемся в этом вопросе подробно.
Если отвечать коротко, то согласно законодательству Индонезии, юридическая ответственность за получение разрешения на строительство (ранее IMB, теперь — PBG) и уплату всех связанных с этим пошлин всегда лежит на владельце самого здания. Однако, в контексте аренды земли, особенно долгосрочной, дьявол кроется в деталях договора.
От IMB к PBG: Краткий экскурс в законодательство
Для начала важно понять, что привычная многим аббревиатура IMB (Izin Mendirikan Bangunan) была заменена на PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Это произошло с принятием Постановления Правительства № 16 от 2021 года. Если IMB было разрешением, которое нужно было получить до начала стройки, то PBG — это лицензионное требование, которое подтверждает соответствие вашего проекта всем техническим стандартам и нормам. Без PBG легально построить и эксплуатировать коммерческий или жилой объект (отель, виллу для сдачи в Airbnb, ресторан, магазин) невозможно.
Юридическая ответственность vs. Финансовые обязательства
Закон четко указывает, что заявителем на получение PBG, а следовательно, и лицом, ответственным за соответствие постройки нормам, является владелец здания (pemilik bangunan). Здесь и возникает главный нюанс в отношениях арендатора и арендодателя:
- Если вы арендуете землю и строите на ней здание, то на время действия договора аренды именно вы являетесь владельцем этого здания. Соответственно, именно вы, как арендатор-застройщик, должны подавать заявку на PBG, оплачивать пошлины и нести полную ответственность за весь процесс. Владелец земли лишь предоставляет вам право пользования участком.
- Если вы арендуете землю вместе с уже существующим зданием, то ответственность за наличие и законность всех разрешений (IMB/PBG) лежит на владельце этой недвижимости (арендодателе). Ваша задача — убедиться перед подписанием договора, что все документы в порядке.
Таким образом, вопрос «кто платит?» сводится не к статусу «арендатор/владелец земли», а к статусу «владелец здания». В 99% случаев при долгосрочной аренде земли под застройку, арендатор и является тем самым застройщиком и будущим владельцем здания.
Процесс получения разрешения на строительство (PBG): Основные шаги
1
Подготовка технического плана
Привлечение сертифицированного архитектора или поставщика услуг по планированию для создания проекта, соответствующего всем техническим нормам и зонированию участка.
2
Подача заявки через SIMBG
Все заявки на PBG, а также на сопутствующие сертификаты (SLF, SBKBG), подаются онлайн через государственную Информационную систему управления строительством (SIMBG).
3
Техническая оценка проекта
Компетентные органы проверяют представленный технический план на соответствие стандартам безопасности, планирования и другим требованиям.
4
Определение и уплата пошлины
На основании заключения технической экспертизы власти определяют размер официальной пошлины (retribusi), которую заявитель должен оплатить.
5
Выдача PBG
После оплаты пошлины и утверждения всех документов власти выдают разрешение на строительство (PBG), состоящее из основного документа и приложений.
Договор аренды — ваш главный документ
Хотя по закону ответственность лежит на застройщике-арендаторе, именно договор аренды земли является финальным документом, регулирующим финансовые отношения сторон. Чтобы избежать споров, в договоре должны быть четко прописаны следующие моменты:
- Кто несет расходы на получение PBG и всех других необходимых лицензий.
- Кто несет ответственность за взаимодействие с государственными органами.
- Что происходит со зданием и уплаченными налогами по окончании срока аренды.
Сколько стоит PBG?
Стоимость получения PBG — это не только официальная пошлина, которая может быть относительно небольшой (от 50 000 до 70 000 IDR за квадратный метр в зависимости от региона и типа здания). Основная часть расходов — это услуги архитектора, консультантов, агентов и получение дополнительных разрешений от различных местных служб (Dinas). Для виллы с двумя-тремя спальнями общая стоимость может достигать нескольких тысяч долларов. Эти расходы обязательно нужно закладывать в бюджет строительства.
Ключевые выводы для инвестора
Подводя итог, можно сформулировать несколько простых правил:
- Юридическая ответственность за получение PBG лежит на том, кто строит и владеет зданием, то есть на арендаторе-застройщике.
- Финансовая ответственность (кто в конечном счете платит) должна быть четко зафиксирована в вашем договоре аренды земли.
- Процесс получения PBG — это сложная процедура, требующая привлечения местных специалистов и прохождения всех этапов через онлайн-систему SIMBG.
- Всегда консультируйтесь с надежным юридическим консультантом или агентством в Индонезии перед подписанием любых договоров и началом строительства. Это сэкономит вам время, деньги и нервы.
Пока нет комментариев. Поделитесь своим опытом или задайте вопрос первым!