(телефон)
пример@gmail.com
Ландшафт рынка краткосрочной аренды недвижимости в Индонезии, и в частности на острове Бали, претерпевает фундаментальную трансформацию. Правительство страны переходит от пассивного наблюдения к жесткому нормативному контролю, что кардинально меняет правила игры для владельцев вилл, апартаментов и гостевых домов. Инициированная Министерством туризма Индонезии масштабная общенациональная проверка объектов размещения устанавливает жесткий дедлайн: до 31 марта 2026 года все без исключения виллы и отели обязаны подтвердить легальность своей деятельности. В противном случае международные агрегаторы, такие как Airbnb и Booking, будут обязаны удалить эти объекты из поисковой выдачи своих платформ.
Катализатором текущих изменений стала принципиальная позиция местных властей. Губернатор Бали Ваян Костер выдвинул жесткий ультиматум руководству онлайн-сервисов бронирования жилья, в частности Airbnb. Ключевое требование заключается в немедленном прекращении рекламы и продвижения нелегальных объектов недвижимости на популярных сайтах.
Масштаб проблемы иллюстрируется конкретными цифрами: на сегодняшний день в официальной ассоциации отелей Бали числится всего около 378 легальных гостиниц. При этом на платформах уровня Airbnb представлено порядка 16 000 вариантов размещения — вилл, гостевых домов и апартаментов. Подавляющее большинство из этих 16 000 объектов функционирует в «серой» зоне, не имея полного пакета разрешительной документации.
Губернатор Костер публично охарактеризовал сложившуюся ситуацию как крайне несправедливую. В то время как правительство и местные жители инвестируют колоссальные средства в поддержание чистоты, развитие инфраструктуры и сохранение уникальной культуры Бали, владельцы теневого бизнеса извлекают чистую прибыль, не внося абсолютно никакого вклада в развитие региона. Более того, власти Бали инициировали обсуждение интеграции платформ в общую систему контроля туристического потока, предложив Airbnb подключиться к сбору специального взноса с иностранных туристов.
Представитель Airbnb в Юго-Восточной Азии Шанта Арул (Shanta Arul) официально подтвердила готовность корпорации соблюдать обновленное местное законодательство. По ее словам, платформа будет активно информировать партнеров о необходимости уплаты налогов и соблюдения новых правил лицензирования, что подтверждает отказ агрегаторов от защиты нелегальных арендодателей.
Центральное правительство Индонезии официально подтвердило, что прямого запрета на работу Airbnb или Booking не планируется. Стратегия государства заключается в принудительной легализации бизнеса через контроль цифровых каналов продаж. До 31 марта 2026 года все объекты, выставленные на платформах, должны быть полностью легализованы.
Для добросовестных игроков рынка вводится система цифровой сертификации. Легальные объекты получат специальный статус «Зарегистрирован и лицензирован» (Terdaftar dan Berizin). Эта верификационная отметка будет интегрирована непосредственно в интерфейс приложений рядом с названием объекта размещения. Для туристов этот статус станет официальным государственным маркером безопасности и законности жилья, что неизбежно приведет к перераспределению клиентского трафика в пользу легального сектора.
Объекты, которые не смогут подтвердить свой статус до установленного дедлайна, физически исчезнут из поиска, будут удалены из систем бронирования и неизбежно привлекут внимание местных органов финансового и миграционного контроля.
Базовая регистрация компании и создание аккаунта хоста на Airbnb более не являются достаточными условиями для ведения бизнеса. Владельцам недвижимости необходимо интегрироваться в государственную систему OSS (Online Single Submission) и получить действующую бизнес-лицензию, подтвердив номер бизнеса NIB (Nomor Induk Berusaha). Учредительных документов (deed of establishment, SK) хватает лишь для создания профиля, но не для легального оказания гостиничных услуг.
Ключевым аспектом легализации является правильный выбор KBLI — государственного классификатора видов экономической деятельности. Именно по коду KBLI фискальные и надзорные органы определяют характер бизнеса: является ли это эксплуатацией недвижимости, размещением гостей или смешанной моделью.
Особые трудности возникают у компаний с иностранным капиталом (PT PMA). Для них действует строгий законодательный запрет на краткосрочную аренду жилой недвижимости. Сдавать виллу или квартиру как «дом на сутки» от лица PT PMA без полноценной гостиничной лицензии категорически запрещено. Попытки использовать KBLI 68111 (управление недвижимостью) не решают проблему, так как этот код регламентирует общую эксплуатацию имущества, а не гостиничный бизнес, требуя отдельной глубокой юридической проработки.
Если объект переводится в статус краткосрочной аренды, к нему автоматически применяются строгие требования как к средству размещения. Это подразумевает получение профильных кодов (например: 55110 — звёздный отель, 55120 — мотель, 55193 — виллы, 55194 — апарт-отели). Дополнительно требуется оформление Sertifikat Standar, разрешения на использование здания в коммерческих целях (PBG), сертификата пригодности и безопасности (SLF), а также, в зависимости от локации, регистрация в местных органах власти или традиционных деревнях (desa adat).
Индонезийские компании (PT PMDN) имеют более широкий доступ к KBLI, связанным с размещением, однако универсального «кода для Airbnb» не существует — структура подбирается индивидуально под каждый объект и район.
Финансовая и налоговая легализация бизнеса на Бали неразрывно связана с уплатой местного налога Hotel & Restaurant Tax (PHR). Подавляющее большинство форматов краткосрочного размещения (виллы, гостевые дома, отели) подпадают под этот налог, ставка которого составляет 10%. Налог администрируется местным правительством (кабупатеном).
Существует критическое заблуждение, что платформы агрегаторов берут на себя налоговые функции. Важно понимать: Airbnb не удерживает и не перечисляет налог PHR в бюджет Индонезии. Платформа не выступает налоговым агентом. Владелец бизнеса или оператор обязан самостоятельно встать на налоговый учет (получить номер NPWPD), скрупулезно учитывать выручку от посуточной аренды, формировать отчетность и ежемесячно уплачивать 10% в местный бюджет. Сервисные сборы и комиссии самого Airbnb никак не заменяют и не отменяют обязанность по уплате PHR.
С учетом грядущих блокировок и проверок, иностранные предприниматели применяют три основные схемы структурирования арендного бизнеса:
1. Полная коммерциализация объекта. Недвижимость официально переводится из жилого фонда в коммерческий, оформляется как профильное средство размещения (например, по коду 55110). Получается полный пакет разрешений, компания регистрируется как плательщик PHR. В данной парадигме Airbnb используется исключительно как канал дистрибуции гостиничных услуг.
2. Модель локального владения (PT PMDN). В качестве официального арендодателя выступает индонезийская компания (владельцы — граждане Индонезии). PT PMDN юридически сдает объект в краткосрочную аренду, используя соответствующие KBLI (вилла/размещение), оставаясь в правовом поле местных ограничений на владение недвижимостью.
3. Схема с управляющей компанией. Наиболее востребованный формат среди иностранных инвесторов. Владельцем недвижимости выступает физлицо или PT PMDN, а иностранная компания (PT PMA) берет на себя функции управляющей структуры. PT PMA занимается маркетингом, работой с гостями и листингом на платформах. Доход иностранной компании формируется прозрачно — как вознаграждение за управление (B2B услуга), а не как прямой доход от аренды жилья. Это нивелирует риски обвинений в незаконной сдаче жилья и четко соответствует налоговым нормам.
Министерство туризма удалит все объекты без лицензии из выдачи Airbnb и Booking. Это коснется всех агрегаторов.
Для безопасного прохождения аудита и сохранения объектов на Airbnb и Booking после 31 марта 2026 года требуется профессиональный подход. Компания Legal Indonesia предоставляет комплексные услуги по открытию компаний с иностранным капиталом и ведению бизнеса в Индонезии. Эксперты Legal Indonesia осуществляют профессиональный аудит, помогают определить оптимальный формат компании (PT PMA, PT PMDN), подобрать корректные коды KBLI, оформить KITAS, пройти сложное лицензирование и настроить систему уплаты налога PHR, минимизируя риски штрафов и блокировок в преддверии вступления в силу нового указа.
